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【產地】日本
【容量】420毫升
【用途】洗淨碗盤、廚具、鍋具與蔬果
【使用方法】●請稀釋後再使用。●蔬果以清水沖洗約30秒以上,食器及鍋具等沖洗約5秒以上。●若以浸泡方式清潔,請務必更換2次以上之清水。(注意:清潔蔬果時,浸泡時間請勿超過5分鐘。)
【稀釋比例】請以1公升清水比0.6毫升(料理用小茶匙一瓢約5毫升)的廚房環保洗劑之比例稀釋。
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和訊房產消息自去年10月份 “滬六條”至今差不多8個月左右,從調控效果來看,“滬六條”之後上海(樓盤)的樓市調控效果才真正顯現。如今2017年已經過半,土地市場“英雄無用武之地”,同時,商品住宅交易量已經進入低谷期,類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。至此,2017年下半年上海土地市場怎麼走?上海商品住宅市場怎麼走?未來政策及市場趨勢怎麼看?下面老張逐一談談自己的看法。

一、有關土地政策及市場:大牌房企們“英雄無用武之地”,市場處於新一輪洗牌之中。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,今年上半年上海土地市場主要特征表現在三方面:

一是,至今為止2017年上海土地出讓計劃沒有公佈,起碼筆者沒有看到。同時,截止6月19日,2017年上海市土地市場累計成交規劃建築面積370萬平方米,盡管同比上揚21%,但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看,至今為止,上海土地出讓金隻有471.25億元,同比下降12%,比2015年同期下滑26%。整個土地市場並沒有成交多少地塊(相當部分地塊成交是2016年供應,並且大部分位於郊區甚至遠郊),住宅類用地(純宅地、包括宅地的綜合用地)至今更是無新供應量(除配套動遷房),導致佈局上海的房企們,甚至大牌房企們“英雄無用武之地”。

2015-2017年上半年上海土地市場出讓情況

二是,在土地供應量有限的情況下,上海出臺最有影響力的土地政策:“招掛復合”新政,導致大部分中小開發商更加拿不到地。我們姑且不說這個政策是否是長期政策,僅僅說這樣的政策延續2-3年,就會導致不少房企被動撤離上海。如此這樣,由於土地政策的變化及拿地門檻的提升,會導致上海房地產市場加速洗牌。

三是,大傢都清楚,上海有地,當前也不是上海不想供地,而是因為當前樓市調控剛剛取得初步成效的階段,不能因為供地而導致“地王”頻出,從而削弱當前樓市調控的效果。同時,由於上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地,部分房企也出現瞭策略調整:

1、為瞭補充上海的貨源,品牌房企還是積極佈局環上海區域,同時,加大對於長三角區域的核心城市的佈局;

2、一部分中西部起傢的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地,開始轉戰中西部核心城市;

3、大傢開始尋求更多的其他手段佈局上海,比如收並購二手項目,甚至正在銷售的被限價的新盤,存量物業更新也成為房企佈局上海積極考慮的對象;

4、有部分房企不得不開始嘗試“小鎮”等模式拓展長三角區域非核心城市的項目開發。

從今年下半年上海土地市場看來,是否有供應量,供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。筆者認為,下半年上海應該會有一定供地量,下半年土地市場將成為大牌房企角逐的市場。具體來說:

1、上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元,按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算,今年上海土地出讓金還有1055億元差距。按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設,下半年勢必會推出一些地塊,達到1526億左右的成交金額。

2、下半年調控導致市場進入深度調整階段,屆時,房企拿地會比較謹慎,盡管大部分房企仍然看好上海土地市場,但是,不至於像去年9月份之前那樣積極制造“地王”,更何況,上海有“招掛復合”的土地新政,限制瞭參與競拍房企的對象,隻有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。對於TOP10中央企來講,約談後不能拿“地王”,對於TOP10中大型民企來講更不能拿“地王”,由此可見,下半年土地市場將處於平穩階段,不再受制於調控政策而因素,上海有可能會積極推地。屆時,上海將成為TOP10房企角逐的市場。

3、雖然上海下半年會推一部分地塊,但是,也不要指望上海會像二三線城市那樣大量供地。因為上海提出,“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公裡。這也就意味著,“十三五”期間,上海建設用地增量隻有40平方公裡。而在當前上海“控人口”等措施指導之下,上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

二、有關商品住宅政策及趨勢:下半年市場表現特征為“以價換量”沖業績

雖然老張對這輪樓市向來都是看空的,並且這輪調控政策及市場也確實向“空”的方向發展,但是,老張還要再補充一下,無論是歷史上的哪一輪樓市調控,政府的整的都不希望市場大起大落,也就是說這次調控也不希望大跌,當然也包括未來也不希望大漲,平穩發展仍然是未來上海商品住宅市場對的基調。

不過,從政策面來看,調控政策仍然是從嚴執行的,當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候,政策面不可能出現松動。筆者預計,十九大之前,甚至2018年“兩會”之前,上海樓市的調控政策難以出現“風向標”意義松動。就上海而言,我們看到本次調控區級政府在樓市調控上發揮的主導作用越來越大,成為本次調控的主體,在市場監管與“大檢查”等方面直接面對市場,執行力度也相對較強,這也成為本次調控效果很快見效的原因之一。

從上海商品住宅存量面積來看,截止2017年6月18日,上海市商品住宅市場累計成交面積318萬平方米,同比下降51%,成交均價47273元/平方米,因中高端占比增加房價同比上漲35%。截止6月18日,上海商品住宅存量面積雖然僅僅有602萬平方米,但是市場去化速度由去年1-9月的月均124萬平方米左右,降低到1-5月月均57萬平方米。從單周交易量來看,現在單周的平均交易量(5月至今)已經降低至15萬平方米/周,甚至個別周已經降低至10萬平方米左右,這個量是2014年年中當時上海樓市深度調整期的交易量。同時,上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的10.5個月左右(按照今年1-5月月均去化速度),筆者預計隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批,今年三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至12個月甚至15個月以上,屆時,從指標意義上上海已經存在去庫存壓力,樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從市場量價發展節奏來看,由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素,註定上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的,此時,房企資金面仍然沒有壓力,實質性大范圍降價難以出現,因此,上半年整體表現為“量跌價穩”;進入下半年,由於上半年“量跌”有瞭銷售業績的損失,下半年開發商必然會“保量”,因此,在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下,下半年市場表現特征為“以價換量”沖業績。

從目前上海樓市反應情況來看,盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價,但是,已經有部分房企開始主動放棄“底線”,開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。筆者認為,到瞭下半年,處於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素,更多的房企會房企自己的價格“底線”,尋求“降價”,甚至有的企業因為資金兌付壓力而主動降價。

此外,外圍市場的調整壓力極有可能會進一步加速上海樓市調整,比如過去兩年房企上漲幅度較大的城市:深圳(樓盤)、蘇州(樓盤)、南京(樓盤)、廈門(樓盤)、杭州(樓盤)等等,一旦這些城市率先進行市場調整,也會影響到上海市場的預期。從市場個案情況來看,目前已經出現深圳奧宸資金斷裂的問題,而這並非個案,據筆者瞭解,當前房地產市場並購談判暗潮洶湧,有的企業為瞭剝離不良資產,有的企業因為資金兌付壓力加大,有的企業是為瞭調整市場佈局。同時,值得關註的是,在資本市場環境大幅收緊,銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年,市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大,這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調整的階段。

三、有關商品住宅個人按揭信貸政策。

自2015年下半年以來,信貸政策相對寬松導致上海樓市量價齊升,去年10月份調控從嚴執行後,上海的個人按揭政策明顯從嚴。筆者通過部分商業銀行溝通,當前上海的按揭政策表現為“規模控制+窗口指導”,房貸規模短期內不會松動,因此,信貸政策目前不會過度刺激樓市出現量價齊升,未來樓市成交情況仍然會受制於目前的個人按揭政策的從嚴的影響,比如通過房貸政策從嚴執行杜絕“假離婚”、補交社保納稅證明等形式購房,抑制投資投機等等。

此外,伴隨著銀行放貸規模的減少,銀行勢必會通過提高利率保證個人按揭業務的利潤,因此,上海個人按揭貸款利率也會提升,當然,包括首套房和二手房。至於影響,自然不用多少,購房者還貸成本提升,購房需求會短期內下降。

四、有關二手房:二手房進入觀望狀態,買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

“滬六條”之後,上海二手房市場也進入觀望狀態,買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要,二手房上傢掛牌價格開始松動瞭,部分下傢買房也進入觀望狀態,二手房由去年3月份的5.66萬套最高值急劇將至12月份的1萬套左右,明顯低於去年3萬套左右的月均去化量。

步入2017年,1-3月前兩個月仍然維持1萬套左右的量,盡管3月份達到2萬套左右的“小陽春”成交量,但是4月,上海二手住宅成交15400餘套,環比下降19.6%,同比下降9.2%。3月2萬套的成交量並未企穩,4月伴隨成交量下跌房價窄幅震蕩,橫盤特征顯現。2017年5月,上海二手房住宅市場總成交量為14882套,環比繼續下跌5.62%。

從下半年二手房趨勢來看,預計今後幾個月的成交套數由原來平均每個月3萬多套的成交量降至每個月1.5萬套左右,下半年二手房交易也出現迅速降溫,買賣雙方將進入新一輪的市場博弈,也即將步入“有價無市”的狀態。中介們2015年以來迅速擴張的局面就此而至,筆者可以預言,下半年上海二手中介將出現大面積關店潮(其實,現在二手中介們已經開始縮減人員編制,部分中介已經開始裁員關店)。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,由於上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場,由於二手房市場今年以來步入調整期,下半年還會進入新一輪的市場博弈,甚至步入“有價無市”的狀態,也就意味著新房市場置換的動力大幅降低,二手房的市場變化進一步影響新房的市場,導致新房市場交易量陷入低谷期。

五、上海是否會“限售”?

限售”政策作為一個新的樓市調控政策,雖然隻是普普通通的“限售”兩個字,但意義非凡,截止目前為止,廈門等至少32個城市樓市出臺“限售”政策,那麼,上海會不會出臺限售?

筆者認為,會,如果去年10月份集中出臺調控的20個核心一二線城市當中今年市場仍然存在反彈情況,那麼,“限售”極有可能成為這些城市的“補丁”政策,發揮抑制投資投機的作用,為樓市降溫,上海作為一線核心城市也不例外。

(出處:和訊網 2017年06月19日)



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